서울 아파트값이 몇 달 새 수억 원씩 오르면서 무주택 실수요자들이 내 집 마련 계획을 잇따라 접고 있다. 토지거래허가구역 지정으로 거래 가능한 매물이 급감한 데다, 내년 입주 물량마저 크게 줄어들 전망이어서 시장의 불안정성이 커지고 있다.
서울 성동구에 거주 중인 40대 직장인 황모 씨는 올해 중반까지만 해도 전세 만기 이후 매수를 고려했지만 최근 계획을 철회했다. 지난 9월 9억원에 거래됐던 인근 아파트는 이달 실거래가가 12억원까지 올랐고, 일부 매물은 호가가 13억원을 넘겼다. 황 씨는 “토지거래허가제 이후 급매가 나올 것으로 기대했지만 매물은 사라지고 가격만 뛰고 있다”고 말했다.
이 같은 사례는 최근 서울 부동산 시장이 겪고 있는 ‘매물 절벽’ 현상을 단적으로 보여준다. 정부가 지난 10월 발표한 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’에 따라 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 임차인이 거주 중인 주택의 매매가 사실상 제한됐다. 이로 인해 시장에 나오는 매물이 빠르게 줄어들고 있다.
한국부동산원에 따르면 대책 발표일 기준 7만4044건이던 서울 아파트 매물은 두 달 만에 5만8490건으로 감소해 약 22% 줄었다. 거래량은 줄었지만, 거래 가능한 주택의 절대량이 부족해지면서 가격은 오히려 상승하는 흐름이 이어지고 있다.
특히 인기 지역을 중심으로 신고가 거래가 속출하며 남아 있는 매물의 호가를 끌어올리고 있다. 수요가 급격히 늘어난 상황은 아니지만, 공급 부족으로 가격이 쉽게 내려오지 않는 ‘하방 경직성’이 뚜렷해졌다는 분석이다.
문제는 공급 여건이 당분간 개선되기 어렵다는 점이다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 1만6412가구로, 올해보다 48% 감소할 전망이다. 서초구(5155가구)와 은평구(2451가구)를 제외하면 강북·관악·노원 등 8개 자치구는 입주 예정 물량이 없는 것으로 나타났다.
현장 분위기도 관망세가 짙다. 우대빵연구소의 심형석 소장은 “실제 거래 가능한 물건이 크게 줄면서 집주인들이 호가만 올린 채 매각을 미루는 경우가 많다”며 “20억원에 호가를 부르던 물건이 별다른 조정 없이 더 높은 가격에 거래되는 사례도 나오고 있다”고 말했다.
실제 서울 주요 단지에서는 고가 거래가 이어지고 있다. 송파구 ‘잠실르엘’ 전용 84㎡ 입주권은 이달 48억원에 거래돼 3개월 만에 15억원이 올랐고, 서초구 ‘래미안퍼스티지’ 전용 168㎡ 역시 77억원에 거래되며 최고가를 경신했다.
전문가들은 이 같은 가격 상승이 단기적인 수요 급증이 아니라 구조적인 공급 부족에서 비롯됐다는 점에 주목한다. 재개발·재건축 규제로 착공과 입주가 동시에 줄어든 영향이 본격화되고 있다는 것이다. 이에 따라 향후 10년간 서울 주택시장의 공급 제약이 지속될 가능성도 제기된다.
한 부동산 전문가는 “분양가와 전셋값이 동시에 오르는 국면에서 내 집 마련을 계속 미루는 전략이 오히려 위험해질 수 있다”며 “실거주 목적이라면 시장 상황을 감안해 1주택 마련 시점을 보다 현실적으로 고민할 필요가 있다”고 조언했다.
매물은 줄고 가격은 오르는 구조가 고착화되면서, 서울 주택시장에서 무주택 실수요자들의 선택지는 갈수록 좁아지고 있다는 지적이 나온다.
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