안녕하세요.
고양시 덕양구 주교동 재개발 전문 원땅내땅 김은정 공인중개사입니다.
정부가 이르면 이번 주 주택 공급대책을 발표할 것으로 알려지면서
재개발·재건축 현장에서는
이주비 대출, 신축 아파트 입주 예정자들 사이에서는
잔금대출이 가장 큰 관심을 받고 있습니다.
두 대출은 모두 일반적인 주택 매수자금과는 성격이 조금 다릅니다.
-이주비는 정비사업을 진행하기 위해
조합원이 기존 주택에서 나와 임시 거처를 마련하는 자금이고,
-잔금대출은 이미 분양계약을 체결한 수분양자가
신축 아파트에 정상적으로 입주하기 위해 필요한 자금입니다.
결국 이번 정책의 핵심은 단순히 대출을 늘리는 문제가 아니라,
공급 과정에서 막힌 자금의 흐름을 풀어
사업과 입주가 중단되지 않게 하려는 것으로 볼 수 있습니다.
정비사업 이주비, 어떤 방향이 논의되고 있나
현재 가장 주목받는 내용은
한국주택금융공사(HF)가 정비사업 추가 이주비 대출을 위한
보증상품을 신설하는 방안입니다.
기본 이주비만으로 임시 거처를 마련하기 어려운 조합원은
시공사의 신용보강 등을 통해 추가 이주비를 조달하기도 합니다.
하지만 추가 대출은 금리가 높고
사업장이나 시공사의 여건에 따라 이용 조건이 달라 조합원 부담이 커질 수 있습니다.
여기에 공적 보증이 지원된다면
금융기관의 위험 부담이 줄어
추가 이주비의 금리와 조달 여건이 개선될 가능성이 있습니다.
조합원 개인의 부담을 덜어주는 것은 물론,
이주 지연으로 전체 사업 일정이 늦어지는 문제를 줄이는 데에도 도움이 될 수 있습니다.
또 하나 눈여겨볼 부분은 이주비 담보가치를 철거 전 종전자산이 아니라
준공 후 종후자산을 기준으로 평가하는 방안입니다.
재개발 구역의 종전자산 평가액이 낮으면
실제 이주에 필요한 자금에 비해 대출 한도가 부족할 수 있습니다.
반면 새 아파트 준공 후의 가치를 반영한다면
이주비 한도가 늘어날 여지가 생깁니다.
특히 관리처분인가를 마치고
이주를 준비하는 구역에는 사업 속도를 좌우할 수 있는 중요한 변화입니다.
원당 지역에서도 원당2구역처럼 이주 단계를 준비하는 정비사업장은
발표 내용을 관심 있게 살펴볼 필요가 있습니다.
다만 전국 모든 사업장에 같은 조건이 적용되는지,
수도권과 지방 또는 규제지역에 따라 기준이 달라지는지는 최종안을 확인해야 합니다.
신축 아파트 잔금대출도 완화될까
신축 아파트 입주 현장에서는 은행권의 가계대출 총량 관리로
집단 잔금대출이 원활하게 공급되지 않을 수 있다는 우려가 이어져 왔습니다.
분양계약자는 계약금과 중도금을 납부한 뒤
입주 시점에 잔금을 치러야 합니다.
이때 잔금대출이 갑자기 막히거나 한도가 예상보다 줄면
실수요자는 입주를 앞두고 자금 계획에 큰 차질을 겪게 됩니다.
입주가 지연되면 개인의 문제를 넘어
신축 주택이 실제 주거 공급으로 연결되지 못하는 상황도 생길 수 있습니다.
현재 거론되는 방향은 모든 주택담보대출 규제를 넓게 완화하기보다는,
입주를 앞둔 신축 아파트 수분양자의 집단 잔금대출이
차질 없이 실행되도록 지원하는 방식에 가깝습니다.
특히 기존 규제 시행 전에 분양계약을 체결하고
입주를 준비해 온 실수요자를 중심으로
보완책이 마련될 가능성이 언급되고 있습니다.
따라서 이를 기존 주택 매수자의 주택담보대출 한도까지
일괄적으로 확대하는 정책으로 해석해서는 안 됩니다.
고양더샵포레나처럼 향후 입주를 앞둔 신축 단지도
지금 당장 대출 가능 금액을 단정하기보다는,
적용 대상과 기준일, 집단대출 취급 은행, LTV·DSR 적용 방식이
구체화되는 과정을 지켜봐야 합니다.
원땅내땅은 이렇게 관망하겠습니다
이번 정책 방향은 정비사업과 신축 입주 과정의 자금을
일반적인 매수 목적 대출과 구분해 보려는 움직임이라는 점에서 긍정적입니다.
공급을 늘리려면 인허가나 착공뿐 아니라
이주, 철거, 준공, 입주까지 전 과정이 실제로 이어져야 하기 때문입니다.
다만 아직은 검토 단계입니다.
보도된 내용만 보고 이주비 한도나 잔금대출 가능액을
미리 확정해 자금계획을 세우는 것은 주의해야 합니다.
앞으로 원땅내땅은 다음 네 가지를 중심으로 차분히 확인하겠습니다.
-HF 추가 이주비 보증의 대상 지역과 사업 단계
-종후자산 평가 적용 방식과 실제 대출 한도
-신축 잔금대출 지원 대상 및 기준일
-은행별 집단대출 조건과 LTV·DSR 적용 기준
정책이 발표되더라도
실제 현장에 적용되기까지는
금융기관의 세부 지침과 사업장별 조건이 뒤따라야 합니다.
같은 구역의 조합원이라도
보유주택 수, 소득, 기존 부채, 감정평가액에 따라 대출 결과가 달라질 수 있고,
분양권·입주권 역시 취득 시점과 개인별 조건에 따라 자금계획이 달라질 수 있습니다.
따라서 지금은 기대감만으로 서두르기보다
정부의 최종 발표와 금융기관의 후속 기준을 함께 확인할 때입니다.
원땅내땅은 발표 내용이 확정되는 대로
원당1구역 고양더샵포레나와 원당2구역 등
주교동 현장에 어떤 변화가 생길지,
조합원과 입주 예정자가
실제로 확인해야 할 부분을 사례별로 다시 정리해드리겠습니다.
재개발·입주권·분양권은 정책 한 줄보다
내 물건과 내 자금 조건에 어떻게 적용되는지가 더 중요합니다.
문의 : 김은정기자 대우공인중개사
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