[중소기업연합뉴스] 김준수 기자 = 본 칼럼은 셀렉트세무회계 허재홍 세무사와 조하나 세무사가 제공한 것으로, 2026년 다주택자 양도세 중과 재시행, 1세대 1주택 비과세 요건, 12억원 고가주택 계산법, 장기보유특별공제까지. 매도 전 반드시 확인해야 할 양도소득세 사전 검토 10단계를 자세히 알려 드리기 위한 것이다.
부동산을 매도할 때 가장 흔한 질문은 "얼마를 벌었으니 세금이 얼마나 나오는가"이다. 그러나 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액에 세율을 곱하는 단순 계산이 아니다. 1세대 1주택 여부, 고가주택 해당 여부, 다른 주택·입주권·분양권의 보유 상황, 취득 시기, 보유·거주 기간, 양도 시점에 따라 세액이 크게 달라진다.
특히 2026년에는 중대한 제도 변화가 있었다. 2022년 5월 10일부터 한시적으로 유예됐던 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 9일자로 종료되면서, 5월 10일 이후 양도분부터는 원칙적으로 중과세율이 다시 적용된다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 가산되며, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 배제된다. 따라서 양도세는 매도 후 신고하는 세금이 아니라, 계약 체결 전에 미리 판정해야 하는 세금이다.
양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감해 양도차익을 산출하고, 장기보유특별공제를 뺀 뒤 기본공제를 적용해 과세표준을 계산하는 구조다. 여기서 다수가 놓치는 항목이 필요경비다. 취득 당시 납부한 취득세, 법무사비용, 중개수수료는 물론 자산 가치를 실질적으로 높이는 자본적 지출도 증빙만 갖추면 필요경비로 인정될 수 있다. 다만 일반적인 수선·교체비용은 인정되지 않으므로, 자본적 지출에 해당하는지는 금융거래 자료 등 객관적 증빙으로 확인해야 한다.
1세대 1주택 비과세는 대표적인 절세 제도지만 "집 한 채면 무조건 비과세"라는 이해는 위험하다. 취득 당시 조정대상지역 소재 주택은 2년 보유는 물론 2년 이상 거주 요건까지 충족해야 하며, 세대 구성과 다른 주택의 보유 여부에 따라 판정이 달라진다. 중요한 것은 "몇 채를 보유하고 있는가"가 아니라 "양도일 현재 세법상 몇 주택자로 판정되는가"이다.
1세대 1주택 요건을 충족해도 실지거래가액이 12억원을 초과하면 고가주택으로 분류된다. 이 경우 전체 양도차익이 아니라 12억원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세대상이 되며, 계산식은 전체 양도차익에 (양도가액－12억원)÷양도가액 비율을 곱하는 방식이다. 장기보유특별공제 역시 과세대상 양도차익에 한해 적용된다. "12억원까지는 무조건 비과세"라거나 "12억원을 넘으면 전액 과세"라는 이해는 모두 부정확하다.
일반 토지·건물은 3년 이상 보유 시 6%부터 시작해 15년 이상 보유하면 최대 30%가 공제된다. 반면 1세대 1주택은 별도 공제율이 적용되어, 3년 이상 보유·2년 이상 거주 시 24%부터 시작하며 보유기간과 거주기간 각각 최대 40%씩 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 특히 고가 1주택의 경우 몇 년을 보유했는지뿐 아니라 실제로 몇 년을 거주했는지가 세액에 큰 영향을 미친다.
2022년 5월부터 유예됐던 다주택자 중과가 2026년 5월 9일 종료되면서, 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 다주택자는 2주택자 기본세율+20%포인트, 3주택 이상자 기본세율+30%포인트를 적용받는다. 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 배제된다. 국세청이 제시한 계산 사례에 따르면 동일한 양도차익이라도 중과 적용 여부에 따라 산출세액 차이가 상당히 크게 벌어진다. 다주택자에게는 "얼마에 파는가"만큼 "언제 양도하는가"가 결정적 변수가 된 것이다.
세법상 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이며, 청산일이 불분명하면 등기접수일이 기준이 된다. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결한 일부 거래는 토지거래허가 여부 등에 따라 4개월 또는 6개월 범위의 중과 유예 보완규정이 적용된다. 강남·서초·송파·용산구 및 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역은 적용기준이 다르므로, 계약일·허가일·잔금일을 개별적으로 확인해야 한다. "계약만 특정일 이전에 하면 중과를 피한다"는 식의 단순 판단은 오류로 이어질 수 있다.
갈아타기 과정에서 발생하는 일시적 2주택은 종전 주택 취득 후 1년 경과, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 양도 등 요건을 충족하면 1세대 1주택으로 간주해 비과세를 적용받을 수 있다. 상속주택은 소득세법 시행령 제155조에 따라 일정 요건 아래 주택 수 산정에서 제외되며, 상생임대주택은 시행령 제155조의3에 따라 직전 계약 대비 임대료 증가율 5% 이하 등 요건을 충족하면 거주기간 제한과 관련한 특례를 받을 수 있다. 이들 특례는 모두 취득·계약 시기와 구체적 요건 충족 여부에 따라 적용 결과가 달라지므로 사전 검토가 필수적이다.
매도 전 검토해야 할 10가지 핵심 확인 사항은 ▲보유주택·입주권·분양권 현황 확인, ▲세법상 1세대 및 주택 수 판정, ▲취득가액·필요경비 증빙 확보, ▲보유기간·거주기간 확인, ▲1세대 1주택 및 특례 요건 검토, ▲고가주택(12억원 초과) 해당 여부 확인, ▲장기보유특별공제 계산, ▲다주택자 중과 해당 여부 확인, ▲양도 시점별 세액 비교, ▲매도계약 및 잔금일 결정 등이다.
절세는 세율이 아니라 사전 검토에서 시작된다. 양도소득세에서 가장 중요한 것은 세율 몇 퍼센트가 적용되는가가 아니라, 어떤 자산을 언제 취득했고 어떻게 보유했으며 다른 주택과 어떤 관계에 있는지를 정확히 판정하는 데 있다. 2026년 다주택자 중과가 재시행된 만큼, 과거에 접한 '중과 유예' 정보를 현재 상황에 그대로 적용해서는 안 된다.
부동산 매도를 계획하고 있다면 계약서 작성 전에 먼저 세금 판정 검토절차를 거치는 것이 가장 확실한 절세 방법이다. 특히 실제 양도세 절세를 위해서는 취득일·양도일·주택 수·세대 구성·지역·계약 형태·증빙 등에 따라 달라질 수 있으며 2026년 다주택자 중과는 예외와 경과규정이 있으므로 세무 전문가의 조력은 필수다.
셀렉트세무회계(허재홍세무사, 조하나세무사)는 양도세 절세를 위해 놓치지 말아야 할 2026년 양도소득세 절세 방법, 상속세 초기대응, 상속세 절세, 조세불복, 증여세 경정청구, 기장대행 등을 전문적으로 실행하고 있다.
특히 오래된 체납 국세를 탕감받도록 국세기본법 제27조의 소멸시효 요건을 기준으로 체납자 개개인의 세금면책, 세금탕감 가능성을 무료로 자가 진단할 수 있는 서비스를 제공한다. 방문이나 서류 제출 없이 홈페이지 상단의 간편 자격 조회 메뉴를 통해 30초 만에 확인할 수 있다.
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