리더경제 【정책 브리핑 1부】
“전세금, 집주인 아닌 HUG가 관리한다”…‘전월세 안심신탁’ 9월 공고
HUG·임대인·임차인 3자 계약…전세금 예치부터 운용·반환까지 공공이 관리
모든 전세계약 의무화 아니다…소득·자산 제한 없이 시세 20억 원 이하 주택부터
9월 모집공고·10월 신청·11월 계약·12월 순차 입주…수익률·약정 조건은 공고에서 확정
리더경제 윤수연 기자
전세보증금을 집주인에게 직접 지급하고 임대차계약이 끝나면 다시 돌려받는 기존 전세계약의 자금 흐름을 바꾸는 새로운 임대차 모델이 추진된다. 임차인이 전세금을 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 계좌에 예치하고, HUG가 전세금의 예치·운용·반환 업무를 맡는 ‘전월세 안심신탁’이다.
국토교통부는 2026년 8월 20일 ‘주택 신속공급 방안’의 후속조치로 전월세 안정화기구를 활용한 전월세 안심신탁사업을 추진한다고 밝혔다. 시중의 월세 물건을 전세로 전환해 임차인의 월 주거비를 낮추고, 전세금 반환 위험도 줄이겠다는 구상이다.
다만 이번 제도는 앞으로 체결되는 모든 전세계약의 보증금을 의무적으로 HUG에 맡기게 하는 제도가 아니다. 사업 참여를 희망하는 임대인과 임차인이 신청하고 심사를 거친 뒤 HUG를 포함한 3자 계약을 체결해야 이용할 수 있다.
2026년 8월 22일 현재 사업 신청은 아직 시작되지 않았다. 구체적인 계약 조건과 월 수익률, 신청 서류, 심사 절차는 오는 9월 모집공고를 통해 공개될 예정이다.
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전세금의 ‘이동 경로’를 바꾸는 3자 계약
전월세 안심신탁의 핵심은 전세금을 누가 보관하고 누구에게서 돌려받느냐에 있다.
사업에 참여하는 주택에서는 HUG와 임대인, 임차인이 3자 간 전월세 계약을 체결한다. 계약을 체결한 임차인은 전세금을 임대인의 개인 계좌가 아니라 전월세 안정화기구가 지정한 계좌에 납부한다.
HUG는 전월세 안정화기구의 업무 수행기관으로서 전세금 예치와 운용, 계약 종료 후 반환, 임대인과 임차인 모집 등의 업무를 맡는다.
예치된 전세금은 HUG가 운용하고, 운용 과정에서 발생한 수익은 임대인에게 매월 월세와 유사한 형태의 약정수익으로 지급한다. 임대차계약이 끝나면 임대인이 아니라 HUG가 임차인에게 보증금을 반환하는 구조다.
기존 전세금반환보증은 임대인이 전세금을 돌려주지 못했을 때 보증기관이 대신 지급하는 사후 보호 장치에 가깝다. 반면 전월세 안심신탁은 계약 단계부터 전세금이 임대인에게 직접 넘어가지 않도록 자금의 보관과 반환 경로를 분리한다는 점에서 차이가 있다.
제도의 핵심은 새로운 보증상품을 하나 더 추가하는 데 있는 것이 아니라, 전세보증금의 관리 주체 자체를 바꾸는 데 있다.
“앞으로 전세금은 모두 HUG로?”…의무 가입 아니다
전월세 안심신탁 발표 이후 가장 주의해야 할 부분은 ‘모든 전세금의 HUG 의무 예치’로 해석하는 것이다.
국토교통부는 공식 질의응답을 통해 법적 참여 의무가 없는 사업이라고 명시했다. 사업 참여를 희망하는 임대인과 임차인의 자발적인 신청을 받아 시범적으로 운영한다는 방침이다.
따라서 일반적인 전세계약을 체결하는 임차인이 임대인 동의 없이 전세금을 HUG에 납부할 수 있는 것은 아니다. 사업 대상으로 인정된 주택에서 임대인과 임차인, HUG가 3자 계약을 체결한 경우에만 적용된다.
임대인과 임차인의 소득·자산 제한은 두지 않는다. 주택 유형에도 별도의 제한을 두지 않되 시세 20억 원 이하 주택을 대상으로 우선 시행할 예정이다.
다만 신청한다고 모두 선정되는 것은 아니다. HUG는 위반건축물 여부와 시세 대비 전세금이 과도하게 책정됐는지 등을 확인하는 기본 검증 절차를 거칠 계획이다.
보증금과 월세를 함께 내는 보증부월세 주택도 원칙적으로 참여할 수 있다. 보증금과 월세를 전세금으로 환산한 금액이 적정 전세가 범위 안에 들어와야 한다. 전세금 예탁기간은 임대차계약 기간과 연동하고, 계약이 갱신되면 변경 약정을 통해 예탁기간도 함께 연장하는 방식이 검토되고 있다.
전월세 안심신탁은 어떻게 운영되나
임차인은 보증료 부담 줄이고, 임대인은 월 수익 받는다
국토교통부는 전월세 안심신탁에 참여한 임차인의 경우 HUG가 전세금을 예치받고 반환까지 책임지는 만큼 별도의 전세금반환보증과 전세대출보증에 가입할 필요가 없다고 설명했다.
정부가 제시한 계산 사례는 주택가격 3억 원, 전세금 2억 원인 주택이다.
현재 보증금 1,000만 원에 월세 74만 원을 내는 임차인이 전월세 안심신탁을 이용해 전세로 전환하고, 전세금의 80%인 1억6,000만 원을 평균금리 연 3.97%로 대출받는다고 가정했다.
이 경우 월 대출이자는 약 53만 원으로 계산된다. 기존 월세 74만 원과 비교하면 월 부담이 약 20만 원 줄어드는 것으로 나타났다. 전세금반환보증과 전세대출보증에 별도로 가입하지 않아 연간 약 34만 원의 보증료도 줄일 수 있다는 것이 국토부의 설명이다.
같은 조건에서 임대인은 전월세 안정화기구로부터 매월 약 73만 원의 약정수익을 받는 것으로 제시됐다. 월세 연체나 공실에 따른 수익 불확실성을 줄일 수 있다는 논리다.
그러나 월 20만 원 절감과 월 73만 원의 임대수익은 모든 계약에 똑같이 적용되는 확정 금액이 아니다.
실제 임차인의 부담액은 주택가격과 전세금, 대출 가능 금액, 적용금리, 기존 월세 수준에 따라 달라진다. 임대인이 받는 월 약정수익률도 9월 사업공고에서 최종 확인해야 한다.
사업에 참여한 등록임대사업자에 대해서는 임대보증금반환보증 가입 의무를 면제하고, 임대소득에 대한 세제지원도 추진할 계획이다. 다만 구체적인 세율과 공제 범위는 관계부처 협의가 남아 있어 현재 단계에서 확정된 혜택으로 단정해서는 안 된다.
전세금은 주택공급 펀드로…HUG 보증부 PF 등에 운용
HUG에 예치된 전세금은 단순히 계좌에 보관되는 것이 아니다.
국토교통부는 전세금 등을 기반으로 ‘주택공급활성화펀드’를 조성하고, 주택건설사업장에 대한 HUG 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 자금을 운용할 계획이라고 밝혔다.
정부가 제시한 목표는 연 4%대의 이자수익이다. 여기서 발생한 운용수익을 임대인에게 매월 약정수익으로 지급하는 구조다.
국토부는 예치된 보증금을 HUG 보증부 PF대출 사업장 등에 투자해 원금 손실 가능성을 최소화하고, 투자 과정에서 손실이 발생하더라도 임차인의 전세금은 전액 반환하며 임대인에게 약정한 월 수익도 정상적으로 지급할 계획이라고 설명했다.
이 대목은 전월세 안심신탁의 장점인 동시에 향후 가장 면밀하게 확인해야 할 부분이다.
임차인의 전세금이 주택 공급을 위한 금융재원으로 활용되는 만큼 투자 대상과 심사 기준, 손실이 발생했을 때의 재원 조달 방식, HUG와 정부의 최종 책임 범위가 약정서에 명확하게 담겨야 한다.
현재 발표된 내용은 사업의 기본 방향이다. 임차인의 전세금 전액 반환이 계약상 어떤 방식으로 보장되는지, 손실 발생 시 어느 재원에서 부족분을 충당하는지, HUG의 보증 책임이 어디까지인지 등은 9월 공개될 약정서와 세부 공고를 통해 확인할 필요가 있다.
임대인이 전세금 목돈을 쓸 수 없다는 점은 변수
임차인에게는 전세금을 공공기관이 관리한다는 점이 가장 큰 장점이다. 반면 임대인은 전세금을 직접 보유하거나 운용할 수 없게 된다.
전세금을 다른 주택 매입이나 기존 대출 상환, 고수익 투자 등에 활용하려는 임대인이라면 사업 참여 유인이 낮을 수 있다.
국토부도 공실 걱정 없이 안정적인 월 수익을 원하는 임대인이나 전세금을 정기예금 등 안정적인 자산에 예치해 온 임대인이 주로 참여할 것으로 예상했다. 갭투자나 고수익 위험자산 투자를 원하는 임대인은 참여 유인이 크지 않을 것으로 봤다.
결국 사업의 초기 성패는 HUG가 제시하는 월 약정수익률과 세제지원이 기존 월세수익 또는 임대인의 전세금 활용 이익과 비교해 얼마나 매력적인지에 달려 있다.
임대인의 참여가 부족하면 월세 물건을 전세로 전환해 공급한다는 정책 목표도 달성하기 어렵다. 반대로 임대인 참여를 끌어내기 위해 지나치게 높은 수익률이나 공공 지원을 제공하면 HUG와 정부가 부담해야 하는 비용이 커질 수 있다.
9월 공고가 실제 제도의 기준선
국토교통부는 2026년 9월 HUG 누리집 등을 통해 모집공고를 내고, 10월부터 사업 신청을 받을 계획이다.
11월에는 HUG와 임대인, 임차인이 3자 계약을 체결하고 계약금을 예치한다. 이후 12월부터 임차인의 순차 입주와 임대인에 대한 월 약정수익 지급을 시작한다는 일정이다.
LH 매입임대주택 가운데 일부도 전월세 안정화기구를 통해 2026년 500호 규모로 시범 공급해 무주택 청년 가구의 주거비 부담을 낮출 계획이다. 이는 일반 임대인과 임차인이 신청하는 전월세 안심신탁 전체 물량이 500호로 제한된다는 의미가 아니라, LH 매입임대주택을 활용한 별도의 시범공급 규모다.
따라서 2026년 8월 22일 현재 “HUG가 모든 전세금을 받고 있다”거나 “전월세 안심신탁이 이미 시행됐다”고 표현하는 것은 정확하지 않다.
현 단계에서는 사업을 추진하고 있는 것으로 써야 하며, 실제 신청 조건과 계약 내용은 9월 공고 이후 확정적으로 판단해야 한다.
리더경제 분석｜보증상품을 넘어 임대차 자금 구조를 바꾸는 실험
전월세 안심신탁은 전세사기 피해가 발생한 뒤 보증기관이 대신 보증금을 지급하는 방식에서 한 단계 더 나아가, 전세금이 처음 이동하는 경로 자체를 공공이 관리하겠다는 정책이다.
임차인 관점에서는 임대인의 재무 상태나 전세금 사용처와 분리해 보증금을 관리할 수 있다는 점에서 기존 전세계약보다 안전성을 높일 여지가 있다. 계약 종료 때 보증금을 누구에게 청구해야 하는지도 HUG로 명확해진다.
반면 임대인 참여가 자발적이라는 점에서 실제 전세 공급 확대 효과는 아직 확인되지 않았다. 월 약정수익률과 세제혜택이 충분하지 않으면 임대인이 기존 월세 계약을 안심신탁 방식의 전세로 전환할 이유가 줄어든다.
또한 전세금을 주택공급활성화펀드와 HUG 보증부 PF대출에 활용하는 구조는 임대차정책과 주택공급 금융정책을 결합한 시도다. 전세금을 안전하게 보관하는 것과 해당 자금을 정책금융으로 운용하는 것 사이에서 위험 관리와 공공 책임의 균형이 중요하다.
제도가 시행된 뒤에는 단순 신청 건수보다 실제 월세의 전세 전환 물량, 임차인의 주거비 절감액, 임대인의 참여율, 약정수익 지급 현황, 펀드 운용손익, HUG의 보증 부담 등을 함께 공개해야 정책의 효과를 객관적으로 판단할 수 있다.
김이탁 국토교통부 제1차관은 임차인의 전세금 반환 위험과 임대인의 월세 연체 부담을 함께 낮추겠다는 정책 방향을 밝혔다.
전세금을 집주인 대신 HUG가 관리한다는 구상은 분명 기존 전세계약과 다른 접근이다. 다만 제도의 안전성과 실효성은 정책 이름이 아니라 9월 공고에 담길 약정 조건, 손실 책임, 임대인 참여 유인에 의해 결정될 전망이다.
【정책 브리핑 2부 예고】
“월세 74만 원이 대출이자 53만 원으로?”…전월세 안심신탁, 정부 계산서 따져보니
2부에서는 국토교통부가 제시한 주택가격 3억 원·전세금 2억 원 사례를 기준으로 임차인의 월 부담이 실제로 얼마나 줄어드는지 분석한다. 전세대출 금리와 보증료, 자기자금 규모가 달라질 때의 부담 변화와 임대인이 받는 월 약정수익의 조건도 함께 짚는다.
리더경제 윤수연 기자
자료출처 및 자료보도시점
자료출처 : 국토교통부 주택정책관 주택기금과, 「새로운 개념의 ‘전월세 안심신탁사업’, 월세 주거부담 낮춘다」
정책자료 : 대한민국 정책브리핑, 「월세 부담 낮추고 임대 수익은 보장…‘전월세 안심신탁’ 출시」
자료등록일 : 2026년 8월 20일
자료보도시점 : 2026년 8월 20일 오전 11시 이후, 2026년 8월 21일 조간
기사 자료확인 기준 : 2026년 8월 22일
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