리더경제
【세무조사 속보 1부】 법인 명의 고가주택 사적으로 쓴 50개 업체 조사…회사 돈으로 산 ‘대표의 집’ 잡는다
국세청, 법인 보유 고가주택 등을 사적으로 사용한 혐의 업체 50곳 세무조사
법인 명의 주택이 언제 업무용이고 언제 사적 사용인지, 비용처리·상여처분·법인세 위험 분석
고가 법인주택 2,639채 점검…1,097채서 사주일가 거주·사적 사용 확인
리더경제 윤수연 기자
국세청이 법인 명의로 취득한 고가주택과 별장·콘도 등을 사주 일가가 사적으로 사용한 혐의가 있는 50개 업체에 대한 세무조사에 착수했다.
이번 조사는 단순히 법인이 비싼 주택을 보유했다는 이유로 진행되는 것이 아니다. 회사의 사업과 관계없는 주택을 사주나 대표 가족에게 무상 또는 낮은 가격으로 제공하고, 취득비·인테리어비·관리비 등을 법인 비용으로 처리했는지가 핵심 조사 대상이다.
국세청은 2026년 8월 25일 고가 법인주택에 대한 실태 확인 결과와 후속 세무조사 계획을 발표했다.
국세청이 점검한 고가 법인주택은 총 2,639채다. 이 가운데 임대법인의 임대용 주택 1,157채와 직원 기숙사 등 업무용 주택 385채를 제외한 1,097채에서 사주 일가가 거주하거나 사적으로 사용한 사실을 확인했다고 밝혔다.
전체 점검 대상의 약 42%에 해당하는 규모다.
국세청은 이들 법인의 신고 내용을 추가로 분석하는 과정에서 부동산 사적 사용뿐 아니라 사주 일가에 대한 가공인건비 지급, 거짓 세금계산서 수수 등 다른 탈루 혐의도 확인했다고 설명했다.
이에 따라 국세청은 탈루 혐의가 중대한 50개 업체를 1차 세무조사 대상으로 선정했다. 다만 세무조사 착수는 조세포탈이나 탈세가 최종 확정됐다는 의미가 아니다. 구체적인 세금 추징과 처벌 여부는 조사 결과와 과세 절차를 거쳐 결정된다.
▲ 국세청은 고가 법인주택 2,639채를 점검해 1,097채에서 사주 일가 거주 또는 사적 사용 사실을 확인했다고 밝혔다. 자료출처=국세청
고가 법인주택 2,639채 점검…1,097채 사적 사용 확인
국세청이 실태를 확인한 대상은 국민주택 규모를 초과하고 공시가격이 9억원을 넘어 종합부동산세 과세 대상이 되는 고가 법인주택이다.
전체 2,639채 가운데 정상적인 임대사업에 사용된 주택과 직원 기숙사 등 업무 목적으로 확인된 주택은 조사 대상에서 구분됐다.
국세청이 문제로 지목한 것은 법인 명의로 주택을 취득했지만 실제로는 대표나 사주 일가가 거주하거나 개인 별장처럼 사용한 경우다.
법인 명의로 등기됐다는 사실만으로 해당 주택이 자동으로 업무용 자산이 되는 것은 아니다. 실제 사용자가 누구인지, 법인의 사업과 어떤 관련성이 있는지, 이용료를 정상적으로 받았는지, 관련 비용이 회사 장부에 어떻게 반영됐는지가 함께 검토된다.
국세청이 발표한 1차 세무조사 대상은 총 50개 업체다.
유형별로는 사주 일가 거주형 28개 업체, 부동산 투기형 5개 업체, 별장형 17개 업체다. 국세청이 밝힌 전체 탈루 혐의 금액은 약 1조9천억원에 달한다.
여기서 1조9천억원은 세무조사를 통해 최종 확정된 추징세액이 아니라 조사 대상 업체에서 포착된 전체 탈루 혐의 금액이다. 실제 과세 규모는 조사 결과와 소명 내용, 세법 적용에 따라 달라질 수 있다.
▲ 1차 세무조사 대상은 사주 일가 거주형 28개 업체, 부동산 투기형 5개 업체, 별장형 17개 업체 등 총 50개 업체다. 자료출처=국세청
사주 일가 거주형 28곳…‘황제사택’이 조사 핵심
사주 일가 거주형은 법인이 사업과 직접적인 관련이 없는 고가주택을 취득한 뒤 대표나 사주 가족이 거주하도록 무상 또는 낮은 가격으로 제공한 유형이다.
국세청이 공개한 조사 사례에는 법인이 서울 한남동에 있는 200억원대 고급주택을 취득하고, 100억원대 증축·인테리어 공사비까지 회사 자금으로 부담한 혐의가 포함됐다.
해당 주택은 사주 일가가 사적으로 사용한 것으로 조사 대상에 올랐다. 이 법인은 인건비 명목으로도 약 200억원의 법인자금을 부당하게 유출한 혐의를 받고 있다.
또 다른 조사 대상 법인은 서울 청담동의 40억원대 고급빌라를 사주가 전입신고 없이 사실상 전용 사택처럼 사용하게 한 혐의를 받고 있다.
국세청은 이 법인이 해외에 체류하는 사주 자녀의 고급 레지던스 임차비와 체류비를 대신 부담하고, 사주 배우자에게 허위 인건비를 지급하는 방식으로 약 30억원의 법인자금을 유출한 혐의도 들여다보고 있다.
부산에서 사업하는 법인이 서울에서 근무하는 사주 자녀 등의 주거 편의를 위해 서울 반포동의 40억원대 아파트를 취득한 뒤 무상으로 제공한 사례도 조사 대상에 포함됐다.
이들 사례는 국세청이 발표한 탈루 혐의 사례다. 각 법인의 위법행위와 추징세액은 세무조사와 과세 절차가 끝난 뒤 확정된다.
법인 명의 주택, 보유 자체가 불법은 아니다
법인이 주택을 보유한다고 해서 그 자체로 탈세나 위법이 되는 것은 아니다.
주택임대업 법인이 정상적인 임대사업을 위해 보유하는 주택, 사업장과 멀리 떨어진 곳에서 근무하는 직원에게 제공하는 기숙사, 업무 수행상 필요성이 인정되는 사택 등은 법인의 사업용 자산으로 인정될 가능성이 있다.
문제는 명칭이 아니라 실질이다.
회사 장부에 ‘사택’, ‘직원 복지시설’, ‘연수시설’로 기록돼 있더라도 실제로 대표와 가족만 사용했다면 업무 관련성이 부인될 수 있다.
반대로 대표이사가 거주한다는 사실만으로 언제나 사적 사용으로 확정되는 것도 아니다. 회사 업무상 사택 제공의 필요성, 임직원 복지규정, 이용 대상과 선정 기준, 이용료 지급 여부, 실제 사용 내역 등을 종합적으로 판단해야 한다.
세무조사에서 핵심적으로 확인될 가능성이 큰 항목은 다음과 같다.
첫째, 법인이 주택을 취득한 목적과 실제 사용 목적이 일치하는지다.
둘째, 대표와 사주 가족 외에 다른 임직원도 정해진 기준에 따라 이용할 수 있었는지다.
셋째, 임직원 사택·복지시설 운영규정과 이사회 의사록 등 내부 의사결정 자료가 실제 운영 내용과 일치하는지다.
넷째, 사주 일가가 정상적인 임차료나 사용료를 법인에 지급했는지다.
다섯째, 취득비와 증축비, 인테리어비, 관리비, 수선비, 이자비용 등이 법인 장부에서 어떻게 처리됐는지다.
여섯째, 주택 주소와 사주 일가의 주민등록·생활 근거지, 전기·수도 사용량, 출입기록, 차량 운행기록 등이 업무용이라는 주장과 부합하는지다.
형식상 법인 자산으로 등록하고 규정과 사용일지를 작성했더라도 실제 사용 내역과 다르면 세무상 업무 관련성을 인정받기 어려울 수 있다.
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▲ 법인 명의 주택의 세무상 판단은 소유 명의보다 실제 사용 목적과 업무 관련성, 이용료, 비용 처리 등 실질을 중심으로 이뤄진다. 자료출처=국세청
‘직원 복지용 콘도’라면서 회장 가족만 사용했다면
국세청은 고급 콘도와 별장을 직원 복지시설로 신고한 뒤 실제로는 사주 일가 전용으로 사용한 별장형 17개 업체도 조사한다.
공개된 사례에는 계열사를 이용해 100억원대 고급 별장을 취득하고 외부 출입을 제한한 채 사주 일가가 전용으로 사용한 혐의가 포함됐다.
외국계 법인이 60억원 상당의 고급 단독주택형 콘도를 사주 일가의 전용 별장처럼 사용하게 하고, 사주가 개인적으로 소유한 서울 아파트의 인테리어 공사비 약 20억원을 대신 지급한 혐의도 제시됐다.
또 다른 법인은 강원도 평창의 회원제 골프장 안에 있는 고급 콘도를 약 30억원에 취득한 뒤 직원 복리후생 시설인 것처럼 사내 공문과 사용일지 등을 작성하고 부가가치세 매입세액을 공제받은 혐의를 받고 있다.
직원 복지용 시설로 인정받으려면 모든 직원 또는 합리적인 기준에 따라 선정된 직원이 실제 이용할 수 있어야 한다.
그러나 사주 일가가 사실상 독점적으로 사용하고 직원 이용기록이 사후에 작성됐거나 허위로 꾸며졌다면 복리후생비와 업무용 자산이라는 주장이 부인될 가능성이 커진다.
법인 비용으로 처리한 인테리어비·관리비, 어떻게 되나
법인이 지출한 비용이 세법상 비용으로 인정되려면 일반적으로 사업과 관련해 발생한 통상적인 지출이어야 한다.
대표 개인의 주거를 위해 법인이 주택을 사고 고급 인테리어 공사를 했다면 해당 지출의 업무 관련성이 쟁점이 된다.
세무조사에서 사적 사용으로 판단되면 인테리어비와 수선비, 관리비, 재산 유지비, 관련 이자 등 법인이 비용으로 처리한 금액의 전부 또는 일부가 손금으로 인정되지 않을 수 있다.
손금 불산입은 회계상 비용으로 기록한 금액을 법인세 계산에서는 비용으로 인정하지 않는 처리다. 비용이 줄어든 만큼 법인의 과세소득이 증가하고 추가 법인세가 발생할 수 있다.
관련 거래에서 공제받은 부가가치세 매입세액도 업무 관련성이 인정되지 않으면 공제가 배제될 수 있다.
다만 모든 취득비나 공사비가 즉시 같은 방식으로 처리되는 것은 아니다. 자산 취득가액과 감가상각비, 수선비, 자본적 지출 등 회계·세무상 성격이 다르기 때문에 실제 과세는 지출 항목과 귀속 시기별로 판단된다.
법인세만 끝이 아니다…대표자 ‘상여처분’ 위험
법인 명의 주택을 대표나 사주 일가가 무상으로 사용한 경우 법인세 추징만으로 끝나지 않을 수 있다.
세무조정 과정에서 회사 자금이나 자산에서 발생한 경제적 이익이 대표자에게 귀속된 것으로 확인되면 해당 금액이 대표자 상여로 소득처분될 가능성이 있다.
대표자 상여처분은 법인의 비용을 인정하지 않는 동시에 그 경제적 이익이 대표 개인에게 지급된 소득으로 본다는 의미다.
이 경우 법인은 추가 법인세와 가산세를 부담할 수 있고, 대표자에게는 소득세 부담이 발생할 수 있다. 법인에는 소득금액변동통지에 따른 원천징수 의무가 문제 될 수 있다.
경제적 이익이 대표자가 아니라 사주 가족 등 다른 특수관계인에게 귀속된 것으로 확인되면 귀속관계에 따라 상여·배당·기타소득 등 소득처분의 형태가 달라질 수 있다.
따라서 ‘회사 명의이기 때문에 개인 세금과 관계없다’는 판단은 위험하다.
중요한 것은 법률상 소유 명의가 아니라 회사 자산을 통해 누가 실제 경제적 이익을 얻었는지다.
▲ 법인 주택의 사적 사용이 인정되면 비용 손금 불산입뿐 아니라 대표자 상여처분과 소득세 등 추가 세무 부담이 발생할 수 있다. 자료출처=국세청
무상 제공과 저가 제공, 세금 판단이 달라질 수 있다
대표나 임직원이 법인 주택을 사용하면서 아무런 사용료를 내지 않았다면 무상 제공에 따른 경제적 이익이 쟁점이 된다.
일정 금액을 냈더라도 주변 임대료나 합리적으로 산정된 사용료보다 현저히 낮다면 정상가격과 실제 지급액의 차이가 문제 될 수 있다.
다만 임직원 사택은 직무 성격과 회사의 복리후생 제도, 제공 대상, 이용 조건 등에 따라 세무 판단이 달라질 수 있다.
특정 주택이 업무용 사택인지 대표의 개인 주택인지 판단하려면 임직원 사택 운영규정, 이사회 의사록, 근로계약과 보수규정, 주택 사용계약서, 임대료 산정자료, 급여 공제 내역, 실제 이용자 명단, 출입기록, 관리비 납부내역, 회사와 사업장의 위치, 업무상 거주 필요성 등을 함께 확인해야 한다.
서류가 있다는 사실만으로 충분하지 않다. 작성된 규정과 실제 운영이 일치해야 한다.
부동산 투기형 5곳…법인을 다주택 규제 회피 수단으로 썼나
국세청은 법인을 이용해 개인의 다주택 규제와 세 부담을 피하려 한 혐의가 있는 부동산 투기형 5개 업체도 조사한다.
공개된 사례에는 사주가 재건축 예정 아파트를 취득해 일시적으로 2주택자가 되자 기존 고가주택을 자신이 지배하는 법인에 양도하고, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받은 뒤 해당 주택에 계속 무상으로 거주한 혐의가 포함됐다.
법인에 주택을 양도했다고 하더라도 거래가격이 정상적이었는지, 실제 소유와 사용관계가 바뀌었는지, 법인이 해당 주택을 취득할 사업상 이유가 있었는지 등이 검증 대상이 될 수 있다.
형식상 소유권만 법인으로 이전하고 사주가 비용 부담 없이 계속 거주했다면 거래의 경제적 실질과 세 부담 회피 목적이 쟁점이 된다.
또 다른 사례에서는 사주 일가가 개인 명의로 강남 아파트를 보유하면서 법인 명의의 고가주택에 거주해 다주택 보유에 따른 세 부담을 줄인 혐의가 제시됐다.
법인 명의 주택을 개인의 주택 수에서 분리할 수 있다는 점만 활용해 실질적인 개인 주거와 부동산 투자를 이어갔다면 법인 거래 전반이 조사 대상이 될 수 있다.
세무조사에서 확인할 것은 ‘집 한 채’가 아니다
이번 조사에서 국세청이 살펴보는 범위는 주택의 사적 사용 여부에만 머물지 않는다.
국세청은 고가주택 실태 확인 이후 법인의 신고 내용을 전반적으로 분석했고, 일부 조사 대상에서 가공인건비 지급과 거짓 세금계산서 수수 등 다른 탈루 혐의도 포착했다고 밝혔다.
세무조사가 시작되면 법인세, 부가가치세, 원천세와 사주 일가의 소득세 등 관련 세목이 함께 검토될 수 있다.
법인자금이 사주 일가의 재산 형성에 사용됐는지도 중요한 조사 대상이다.
주택 취득자금과 증축·인테리어비, 관리비뿐 아니라 사주 가족에게 지급된 급여, 관계사 수수료, 해외 체류비와 임차비 등으로 조사 범위가 확대될 수 있다.
국세청은 일시보관, 계좌조회, 디지털 포렌식 등 가용한 조사수단을 활용하고 유출된 법인자금의 최종 귀속을 확인하겠다고 밝혔다.
조세포탈이나 거짓 세금계산서 수수 등 조세범칙 행위가 확인되면 조세범처벌법에 따른 조치가 이뤄질 수 있다. 다만 형사처벌 여부 역시 조사와 범칙처분 또는 수사·재판 절차를 거쳐 확정된다.
모든 법인 사택이 조사 대상이라는 뜻은 아니다
이번 발표를 ‘법인이 보유한 모든 사택을 국세청이 문제 삼는다’고 해석해서는 안 된다.
법인의 사업 수행에 필요한 직원 기숙사와 사택, 임대법인이 정상적으로 임대하는 주택, 합리적인 복리후생 제도에 따라 운영되는 휴양시설까지 사적 사용으로 단정할 수는 없다.
국세청도 전체 고가 법인주택 2,639채 가운데 임대용 1,157채와 직원 기숙사 등 업무용 385채를 별도로 구분했다.
판단의 기준은 법인 명의라는 외형보다 사업 관련성과 실제 이용 형태다.
대표가 이용했다는 이유만으로 자동으로 탈세가 확정되는 것도 아니지만, 회사 비용으로 취득·관리하면서 대표와 가족이 배타적으로 사용했다면 강한 소명 요구를 받을 수 있다.
기업이 지금 확인해야 할 8가지
첫째, 해당 부동산을 취득한 사업상 목적이 명확한지 확인해야 한다.
둘째, 실제 사용자가 누구인지 객관적인 이용기록과 대조해야 한다.
셋째, 대표와 사주 가족이 이용했다면 업무상 필요성과 이용료 지급 여부를 확인해야 한다.
넷째, 사택·기숙사·복지시설 운영규정과 실제 운영이 일치하는지 살펴봐야 한다.
다섯째, 취득비와 인테리어비, 수선비, 관리비, 재산세, 이자비용의 회계·세무처리가 적절한지 검토해야 한다.
여섯째, 부가가치세 매입세액을 공제받은 항목이 실제 과세사업과 관련돼 있는지 확인해야 한다.
일곱째, 사주 일가에게 제공된 경제적 이익이 급여나 상여 등으로 적절하게 처리됐는지 점검해야 한다.
여덟째, 허위 사용일지나 사후 작성된 내부 문서가 없는지 확인해야 한다.
기업이 자체 점검을 한다고 해서 이미 발생한 세금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아니다. 오류가 발견된 경우에는 거래 시점과 세목, 수정신고 가능 여부 등을 세무대리인과 구체적으로 검토해야 한다.
리더경제 분석｜국세청이 보는 것은 ‘명의’가 아니라 ‘돈과 사용의 흐름’
이번 세무조사의 핵심은 법인 명의로 등기된 주택이 실제로 누구의 삶을 위해 사용됐는지를 확인하는 데 있다.
회사가 주택을 소유하고 관련 비용을 부담했지만 대표와 가족만 거주했다면 법인의 사업비가 개인의 주거비로 바뀐 구조가 될 수 있다.
첫 번째는 법인이 비용으로 처리한 금액이 손금으로 인정되지 않아 법인세가 증가하는 단계다.
두 번째는 대표나 사주 일가가 얻은 경제적 이익이 상여·배당 등으로 소득처분돼 개인의 소득세 부담으로 이어지는 단계다.
세 번째는 가공인건비, 거짓 세금계산서, 허위 문서 작성이나 법인자금 유출이 함께 확인될 경우 가산세와 조세범칙 조사 위험까지 커지는 단계다.
따라서 기업 입장에서 가장 위험한 판단은 ‘등기 명의가 법인이므로 모두 회사 비용’이라고 보는 것이다.
세법은 명칭과 서류뿐 아니라 거래와 사용의 실질을 함께 본다. 사택이라는 이름을 붙였더라도 대표의 개인 주택처럼 사용했다면 세금 문제가 발생할 수 있다.
반대로 실제 업무상 필요성이 있고 임직원에게 합리적인 기준으로 제공하며 비용처리와 이용기록을 적정하게 관리했다면 사적 사용과 구분할 근거가 된다.
50개 업체는 1차 조사…후속 조사 가능성 열려 있다
국세청은 이번 조사 대상을 ‘제1차 50개 업체’라고 명시했다.
고가 법인주택 실태 확인 과정에서 사적 사용이 확인됐지만 이번 1차 조사 대상에 포함되지 않은 법인에 대해서도 탈루 혐의를 분석하고 있다는 의미다.
국세청은 탈루 혐의가 중대한 법인을 순차적으로 조사하고, 국내 고가주택뿐 아니라 해외 사택 무상 제공과 사주 자녀 유학비 지원 등 법인자금의 사적 유용 전반으로 검증 범위를 확대할 방침이다.
법인 명의 주택과 고급 콘도·별장을 보유한 기업은 이번 조사를 일부 대기업이나 자산가만의 문제로 보기 어렵다.
실제 사용관계와 내부 규정, 비용처리, 대표자에 대한 경제적 이익의 귀속을 입증하지 못하면 회사와 대표 개인에게 세금 위험이 동시에 발생할 수 있기 때문이다.
‘대표의 집’과 ‘회사의 사택’을 가르는 것은 실제 사용
법인 명의의 주택이 적법한 업무용 사택인지, 회사 돈으로 마련한 대표의 개인 주택인지를 가르는 기준은 단순한 소유 명의가 아니다.
취득 목적과 실제 이용자, 업무상 필요성, 이용료, 회사 규정, 비용 부담, 사용기록을 종합적으로 확인해야 한다.
국세청의 이번 조사는 회사 자산과 사주 개인 자산의 경계를 다시 분명하게 하려는 신호다.
법인 명의로 주택을 취득했다는 이유만으로 세금 문제가 발생하는 것은 아니다. 그러나 회사 돈으로 사고 관리한 주택을 대표와 가족이 사적으로 사용했다면 법인세 추징과 비용 부인, 대표자 상여처분, 소득세와 가산세까지 이어질 수 있다.
앞으로의 관건은 50개 업체에 대한 세무조사에서 실제 탈루액과 과세 규모가 얼마나 확정되는지, 국세청이 후속 조사 대상을 어디까지 확대하는지다.
리더경제 윤수연 기자
자료출처 및 기사 확인 정보
자료출처 : 국세청·대한민국 정책브리핑
자료명 : 법인 보유 고가주택 등 사적사용 제1차 50개 업체 세무조사 실시
담당부서 : 국세청 조사2과
자료등록일 : 2026년 8월 25일
자료배포시점 : 2026년 8월 25일 오전 10시
자료보도시점 : 2026년 8월 25일 낮 12시
기사 자료확인 기준 : 2026년 8월 27일
국세청 공식자료 :
https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?bbsId=1028&mi=2201&nttSn=1354418
공공누리 이용조건 : 국세청 해당 게시물에 표시된 실제 공공누리 이용조건을 최종 확인한 뒤 적용
※ 이 기사에서 소개한 개별 사례는 국세청이 세무조사 대상으로 제시한 탈루 혐의 사례입니다. 조사 착수만으로 탈세나 범죄가 확정되는 것은 아니며, 실제 추징세액과 처벌 여부는 세무조사와 과세·불복·수사·재판 절차 등에 따라 달라질 수 있습니다.
※ 비용의 손금 인정 여부와 소득처분 방식은 부동산의 실제 이용 형태, 업무 관련성, 이용료 지급 여부, 비용의 귀속과 구체적인 세무처리에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 기업의 세무 판단은 관련 증빙을 토대로 세무전문가에게 확인해야 합니다.
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