강남권 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트와 잠실주공5단지, 반포권 신반포2차의 사업성과 투자 부담에 관심이 쏠리고 있다. 특히 은마의 추가분담금과 잠실5단지의 환급금 추정치가 약 13억 원의 차이를 보이면서 대지지분과 사업 구조가 재건축 수익성의 핵심 변수로 부각되고 있다.
2026년 제공된 재건축 비교자료에 따르면 은마아파트는 기존 4,424세대에서 최고 49층, 5,850세대로 재건축될 계획이다. 잠실주공5단지는 3,930세대에서 최고 65층, 6,411세대, 신반포2차는 1,572세대에서 최고 48층, 2,056세대로 탈바꿈할 예정이다. 2026년 9월 자료상 은마와 잠실5단지는 사업시행인가를 완료했으며 신반포2차는 인가를 준비하는 단계였다.
실거래가격도 차이를 보인다. 은마 전용 84㎡는 2026년 6월 30일 39억 3,000만 원, 7월 20일 36억 9,500만 원에 거래됐다. 잠실5단지 전용 82.61㎡는 8월 6일 45억 8,000만 원, 신반포2차 전용 79㎡는 9월 초 40억~41억 6,000만 원에 거래된 것으로 제시됐다. 면적과 거래 시점이 달라 단순 가격 비교에는 주의가 필요하다.
분담금 차이의 주요 변수로는 대지지분과 기존 용적률이 꼽힌다. 제공된 추정자료에는 은마 전용 84㎡의 대지지분이 약 48㎡, 잠실5단지 전용 82㎡는 약 80㎡로 기재돼 있다. 기존 용적률도 각각 약 204%, 138%로 비교된다. 다만 해당 수치는 공식 공부와 추가 대조가 필요하며, 대지지분이 넓다는 이유만으로 환급금이 확정되는 것은 아니다.
현재 제시된 은마 추가분담금 4억 3,000만 원과 잠실5단지 환급금 8억 6,000만 원 역시 확정된 개별 조합원 금액으로 검증되지 않았다. 권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 곱해 산정하며, 추가분담금은 조합원 분양가격에서 권리가액을 차감하는 방식으로 계산한다. 공사비와 금융비용, 일반분양 수입이 변하면 부담액도 달라질 수 있다.
재건축 후 예상 시세로 제시된 은마 52억 원과 잠실5단지 55억 원을 적용한 산술상 차액은 각각 약 8억 4,000만~10억 7,500만 원, 17억 8,000만 원이다. 그러나 이는 서로 다른 평형과 미검증 추정치를 사용한 가정일 뿐 실제 투자수익을 의미하지 않는다. 세금과 금융비용, 이주기간 주거비도 제외돼 있다. 신반포2차는 동일 기준의 분담금 자료가 부족해 수익성 산정에 한계가 있다.
대치동에서 현장 전문 공인중개사는 은마의 경쟁력을 학군 하나로 평가해서는 안 된다는 관점을 강조한다. 대치역과 학원가, 은마상가 등 이미 구축된 교육·교통·생활 인프라에 대규모 신축 주거단지의 가치가 더해질 수 있다는 점이 은마의 차별성이다. 잠실5단지는 대지지분과 잠실역·한강변 입지, 신반포2차는 수변 주거환경과 고급화 계획이 각각 강점이다.
다만 어느 단지든 매입가격과 총투입금액, 사업기간을 함께 검토해야 한다. 재건축 아파트 매수를 검토한다면 실거래가격뿐 아니라 조합원 분양가격, 예상분담금, 권리가액, 조합원 지위 양도 가능 여부까지 확인해야 한다. 개별 매물 조건과 최신 사업자료를 대조하면 보다 합리적인 판단에 도움이 된다.
문의(맹모대치집사 맹주은 기자): 010-3899-6117
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