국토교통부는 10월 20일 서울 용산구 동자동 쪽방촌 일원을 공공주택지구로 지정한다고 발표했다. 사업 면적은 4만7,573.9㎡, 공급 규모는 총 2,150호다. 공공임대 1,000호와 공공분양 1,150호로 구성되며 한국토지주택공사(LH)가 사업을 시행한다. 서울역과 주요 업무·상업시설이 인접한 도심에 주택을 공급하고 노후 주거지역을 고밀 복합공간으로 재편하는 사업이다.
정부는 지구계획 수립과 보상, 이주 절차를 거쳐 2029년 착공하고 2032년 준공·입주를 추진할 계획이다. 다만 이번 발표는 지구 지정 단계로, 실제 공급까지는 후속 행정절차가 남아 있다. 따라서 공급 물량이 확정적인 입주 물량으로 이어지는지, 보상과 이주가 계획대로 진행되는지 확인해야 한다.
동자동 쪽방촌은 노후 건축물이 밀집하고 기본 생활시설이 부족한 지역이다. 정부는 기존 거주민에게 취사시설과 욕실·화장실, 냉난방시설을 갖춘 전용면적 21㎡ 이상의 공공임대주택을 우선 공급할 예정이다. 공사 기간에는 임시 거주시설을 마련하고 이주부터 재정착까지 지원한다. 단순한 주택 신축을 넘어 기존 주민의 주거환경을 개선하는 데 의미가 있다.
토지 등 소유자의 재산권 보호를 위한 제도 개선도 추진된다. 현물보상 분양권 1개만 보유한 1세대가 해당 분양권을 양도할 경우 양도가액 12억원 이하분은 비과세, 초과분에는 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용하는 방안이다.
일정 요건을 충족하면 현물보상 지위의 1회 승계도 허용할 예정이다. 또한 2026년 11월에는 일반 현물보상 분양가의 50~80% 수준으로 공급하는 이익공유형 주택 도입도 예정돼 있다. 관련 세제와 승계 혜택은 최종 제도 시행 여부와 개별 적용 요건을 확인해야 한다.
이번 사업은 서울 도심 주택공급 확대라는 의미가 있지만 주변 아파트 가격 상승이나 하락을 단정할 근거는 부족하다. 매수자는 향후 공공분양의 구체적인 공급가격과 자격, 공급 시점을 확인해야 한다.
토지 등 소유자는 현금보상과 현물보상의 차이, 분담금, 세금, 지위 승계 조건을 비교할 필요가 있다. 공공임대 대상 주민 역시 우선 공급 기준과 임시 이주계획을 확인하는 것이 중요하다.
이번 사업은 서울 도심에 한정된 공급계획으로 천안 불당동이나 아산 탕정의 아파트 가격에 직접적인 영향을 미친다고 판단하기는 어렵다. 다만 수도권 주택공급 정책의 실행 속도는 지역 부동산 시장을 분석할 때 참고할 요소다.
천안·아산 실수요자는 서울 공급계획보다 지역별 입주 예정 물량, 최근 실거래가격, 기존 아파트 매물가격, 대출 부담을 우선 비교하는 것이 합리적이다.
문의(가든라움 부동산 금맥): 010-9208-3590
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