[될땅될집]사업시행인가 완료 후 관리처분 준비…9억과 13억 매물,
매수가보다 권리가액·추가분담금이 관건
성남시 수정구 신흥1구역 재개발사업의 2026년 10월 단독주택 거래가격이 제공된 자료에서 9억~11억 5,000만 원으로 나타났다.
74타입 관련 매물은 수정된 9억 원 물건을 포함해 8억 5,000만~13억 원 수준으로 비교됐다.
매수자들은 현재 매매가격뿐 아니라 향후 추가분담금과 실제 필요한 자금을 종합적으로 검토할 필요가 있다.
10월 단독주택 거래가격, 대지면적에 따라 차이
10월 29일 캡처한 재개발닷컴 자료에 따르면 신흥1구역 단독주택 거래 사례는 10월 3일 대지 20평이 9억 9,000만 원, 10월 6일 대지 21.6평이 10억 2,500만 원이다. 10월 9일에는 대지 18.39평이 9억 원, 대지 26.5평이 11억 5,000만 원에 거래된 것으로 표시됐다. 대지 평당 가격은 약 4,340만~4,951만 원 수준이다. 다만 개별 거래 사례인 만큼 전체 시장의 평균가격이나 상승 추세로 해석하기는 어렵다.
74타입 매매가격 9억 vs 13억…최종 부담액은 달라
10월 23일 공개된 74타입 관련 매물 5건 가운데 한 물건의 매매가격을 9억 원으로 수정해 비교했다. 분석 대상 가격은 8억 5,000만 원, 8억 8,000만 원, 9억 원, 10억 원, 13억 원이다. 비례율 120%와 조합원 분양가가 변하지 않는 조건을 가정하면 매매가와 추정분담금의 합계는 각각 약 12억 3,441만 원, 12억 5,301만 원, 14억 8,049만 원, 12억 7,029만 원, 11억 6,349만 원으로 계산된다. 해당 금액은 확정된 취득비용이 아니며, 세금과 금융비용 등은 제외됐다.
9억 매물, 초기 투자금은 적지만 추가분담금 부담 커
9억 원 매물의 추정 권리가액은 3억 3,780만 원이며, 조합원 분양가 9억 1,829만 원을 적용하면 추가분담금은 약 5억 8,049만 원으로 계산된다. 초기 현금투자금은 기존 임대차 조건이 동일하다는 가정에서 6억 9,000만 원이다. 반면 13억 원 매물은 추정 권리가액이 10억 5,480만 원으로 높아 계산상 1억 3,651만 원의 마이너스 분담금이 발생한다. 초기 투자금은 10억 원이다. 두 매물의 최종 계산액 차이는 약 3억 1,700만 원이지만, 마이너스 분담금이 실제 환급된다는 의미는 아니다.
주변 신축 아파트 호가와 비교도 필요
제공된 인근 아파트 호가 자료에서는 신흥역하늘채랜더스원 1단지 전용 74㎡가 14억 4,000만 원, 전용 84㎡가 14억 7,000만~15억 원으로 표시됐다. 중앙동힐스테이트2차 전용 84㎡는 11억 5,000만 원이다. 해당 금액은 실제 거래가격이 아닌 매물 호가다. 준공된 아파트와 재개발 권리는 입주시기와 비용 구조가 달라 단순 가격 비교에는 한계가 있다.
사업시행인가 완료…관리처분계획인가 준비
신흥1구역은 한국토지주택공사(LH)가 사업시행자로 참여하는 재개발사업으로, 2025년 12월 29일 사업시행계획인가를 받았다. 계획된 공급 규모는 총 3,754세대다. 2026년 10월 기준 관리처분계획인가를 준비하는 단계이며, 이후 이주와 철거, 착공 등의 절차가 남아 있다. 사업 일정과 공사비, 향후 분담금 변동 가능성도 고려해야 한다.
매수 판단, 매매가격보다 최종 투자금에 초점
재개발 매수에서는 매매가격이 낮다는 이유만으로 투자 가치가 높다고 판단하기 어렵다. 대지지분과 종전자산 감정평가액, 권리가액, 예상 추가분담금을 함께 비교해야 한다. 특히 9억 원 매물처럼 초기 필요자금이 상대적으로 적더라도 향후 보증금 반환이나 분담금 납부 부담이 커질 수 있다. 자금 여력과 투자기간을 고려해 계약 여부를 판단하고, 최신 공식 고시와 실거래 신고·해제 여부, 개별 권리관계 및 거래 제한을 확인해야 한다.
문의(될땅될집 황인애 기자) tel:010-5637-2820
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