[에콜로지코리아=이거룩 기자] 정부가 주택공급 확대를 위한 이른바 ‘닥공(닥치고 공급)’ 정책의 수단으로 아파트 리모델링 활성화에 나서면서 건설업계의 관심이 집중되고 있다. 재건축 중심의 기존 정비사업 정책에서 벗어나 노후 공동주택 리모델링을 통한 주택공급 확대 가능성을 적극적으로 검토하는 분위기다.
국토교통부는 오는 11월 4일 리모델링 관련 협회와 학회, 안전성 검사기관 등을 초청해 제도 개선 현안을 논의할 예정이다. 정부가 리모델링 업계와 안전 전문가를 함께 모아 제도 개선 의견을 듣는 것은 이례적인 움직임으로 평가된다.
정부는 지난해 9·7 주택공급 확대 방안을 통해 리모델링 관련 규제 개선안을 제시한 데 이어 추가적인 제도 개선을 검토하고 있다. 주택공급 부족과 정비사업 장기화 문제가 지속되는 상황에서 리모델링을 기존 주택의 활용도를 높이는 대안으로 삼겠다는 취지다.
다만 리모델링 활성화가 실제 주택공급 확대와 사업성 개선으로 이어지기 위해서는 안전성 검토 절차와 금융지원, 사업 추진 과정의 제도적 장벽을 함께 해결해야 한다는 지적이 나온다.
■ 주택공급 확대 정책, 리모델링으로 범위 넓힌다
정부의 주택공급 확대 기조가 재건축·재개발을 넘어 리모델링으로 확대되고 있다.
국토부는 11월 4일 한국리모델링협회와 서울시리모델링협의회, 한국리모델링융합학회, 리모델링 안전성 검사기관 등을 대상으로 제도 개선 관련 의견을 청취할 예정이다.
이번 논의에서는 리모델링 사업 추진 과정에서 발생하는 각종 규제와 안전성 검토 문제 등이 주요 현안으로 다뤄질 전망이다.
정부는 앞서 9·7 주택공급 확대 방안을 통해 ▲전용면적 85㎡ 초과 주택의 세대 분할 후 일반분양 허용 ▲총회 전자의결 허용 ▲주택건설사업자 등록 없이 리모델링 사업 시행 허용 등 제도 개선 방향을 제시했다.
지난 8월에는 리모델링 인허가 동의율 완화와 수직증축 안전성 검토기관 확대 등을 담은 주택법 시행령 개정안도 입법예고했다.
국토부의 이번 행보는 리모델링 사업의 제도적 한계를 점검하고 공급 확대 정책의 실행력을 높이기 위한 움직임으로 풀이된다.
■ 공사비·금융비용 상승… 리모델링이 현실적 대안으로
최근 리모델링 시장이 주목받는 배경에는 재건축 사업의 비용 부담과 장기간의 사업 추진 과정이 자리하고 있다.
건설공사비와 인건비 상승은 재건축·리모델링 사업 모두에 부담으로 작용하지만, 사업기간이 길어질수록 금융비용과 조합원 부담이 커지는 구조에서 상대적으로 공사기간이 짧은 리모델링이 대안으로 부상하고 있다.
제공된 자료에 따르면 2026년 8월 건설공사비지수는 138.74로 높은 수준을 기록했다. 원자재 가격과 인건비 상승이 지속되면서 수도권 재건축 현장에서는 3.3㎡당 공사비가 1,000만원을 넘어서는 사례도 나타나고 있다.
공사비 상승은 조합원 분담금 증가로 이어지고, 사업 추진 과정에서 발생하는 금융비용 부담까지 더해지면서 정비사업의 사업성을 떨어뜨리는 요인이 되고 있다.
리모델링은 기존 건축물의 골조를 활용해 증축과 대수선 등을 진행하는 방식이다. 재건축과 비교해 철거 범위를 줄이고 공사기간을 단축할 가능성이 있다는 점에서 사업비 절감 효과를 기대할 수 있다.
특히 사업기간 단축은 금융비용 부담을 줄이는 데 중요한 요소로 꼽힌다.
다만 리모델링 역시 공사비 상승과 대출금리 변화에 영향을 받는 만큼, 사업기간 단축만으로 비용 부담이 해소되는 것은 아니다.
■ 재건축보다 리모델링? 기존 용적률이 사업 방향 결정
리모델링을 선택하는 이유는 비용 문제만이 아니다. 기존 아파트의 용적률과 대지지분 등 단지별 여건이 사업방식 결정에 중요한 영향을 미친다.
재건축 사업은 기존 건축물을 철거하고 새롭게 건설하는 방식으로, 일반분양 물량을 얼마나 확보할 수 있는지가 사업성을 결정하는 핵심 요소다.
그러나 이미 용적률이 높은 아파트는 재건축을 추진하더라도 추가적인 일반분양 물량을 확보하기 어려울 수 있다.
종상향을 통해 용적률을 높이는 방안도 있지만, 공공기여와 임대주택 공급 등 추가적인 의무가 발생할 수 있어 사업성 개선 효과가 제한될 가능성이 있다.
반면 리모델링은 기존 건축물의 구조를 활용하는 방식으로, 재건축과는 다른 사업 구조를 갖는다.
현행 제도상 리모델링은 재건축과 동일한 용적률 규제를 적용받지 않는다는 점에서 기존 용적률이 높은 단지에 상대적으로 유리한 사업방식으로 평가된다.
다만 리모델링 역시 증축 범위와 구조적 안전성, 건축 관련 규정 등에 따른 제한이 존재한다.
주택법상 준공 후 15년이 지난 공동주택부터 리모델링을 추진할 수 있다는 점도 재건축과의 차이다.
■ 포스코이앤씨·현대건설·삼성물산, 리모델링 시장 경쟁
리모델링 시장 확대 가능성에 건설업계도 적극적으로 대응하고 있다.
포스코이앤씨와 현대건설, 삼성물산 등 주요 건설사들은 리모델링 사업 수주와 기술개발, 기존 주거시설 개선 사업 등을 통해 시장 경쟁력을 확보하고 있다.
포스코이앤씨는 2014년 리모델링 사업에 진출한 이후 전담 조직을 운영하며 관련 기술개발을 이어왔다.
리모델링 관련 특허 12건을 보유하고 있으며, 국내 최초로 공동주택 수직증축 리모델링을 적용한 사례도 확보했다.
대표적인 사업은 서울 송파구 성지아파트를 리모델링한 ‘잠실 더샵 루벤’이다.
기존 지하 2층~지상 15층 규모의 아파트를 지하 3층~지상 18층 규모로 재탄생시켰다.
제공 자료 기준 포스코이앤씨의 리모델링 누적 수주 실적은 약 14조3,000억원이다. 올해 수주한 사업은 4개 단지, 약 1조3,000억원 규모로 집계됐다.
현대건설은 기존 리모델링 사업과 함께 입주민 이주 부담을 줄이는 주거 리뉴얼 사업에도 관심을 기울이고 있다.
현대건설이 선보인 ‘더 뉴 하우스’는 2000년대 준공된 아파트를 대상으로 주거환경과 단지 가치를 개선하는 사업이다.
기존 입주민의 이주 없이 공사를 진행하는 방식으로, 일반적인 리모델링에 비해 공사비와 공사기간을 줄이는 것을 목표로 한다.
현대건설은 해당 사업을 통해 일반 리모델링 대비 공사비 약 70% 절감과 공사기간 절반 수준 단축을 기대하고 있다.
현대리바트와의 협력을 통해 세대별 맞춤 인테리어까지 사업 범위를 확대한다는 계획이다.
현대건설의 리모델링 누적 수주 실적은 제공 자료 기준 약 5조1,000억원이다.
삼성물산은 기존 공동주택의 구조를 활용하는 증축형 리모델링과 증축 없이 설비 및 내외관을 개선하는 ‘넥스트 리모델링’을 병행하고 있다.
증축형 리모델링은 수평·수직 증축 등을 통해 주거공간과 세대수를 확대하는 방식이다.
넥스트 리모델링은 기존 건축물의 구조를 유지하면서 주거환경을 개선하는 데 초점을 맞춘다.
삼성물산은 올해 8월 마포한강삼성 리모델링 사업의 시공권을 확보했다.
또한 제공 자료에 따르면 지난 24일 서초구 반포 푸르지오 리모델링 사업에 넥스트 리모델링 방식을 적용하는 사업을 수주했다.
삼성물산은 기존 래미안 브랜드 경쟁력을 바탕으로 리모델링 시장에서도 사업 영역을 확대하고 있다.
■ 리모델링 활성화의 핵심은 안전성과 사업성
리모델링 시장 확대를 위해서는 사업 추진 과정에서 발생하는 제도적 병목을 해소해야 한다는 목소리가 높다.
특히 수직증축 리모델링은 안전성 검토 절차가 까다로워 사업 추진에 어려움을 겪고 있다는 지적이 이어지고 있다.
2014년 수직증축 리모델링이 허용됐지만, 실제 준공 사례는 서울 송파구 성지아파트 한 곳에 그친 것으로 알려졌다.
업계에서는 필로티 구조 전환에 따른 층 상향 등 일부 공법에도 수직증축에 준하는 안전성 검토가 적용되는 만큼, 실제 구조적 위험과 공법 특성을 고려한 제도 개선이 필요하다는 입장이다.
증축 규모와 하중 증가 정도에 따라 안전성 검토 기준을 차등 적용하는 방안도 개선 과제로 제시되고 있다.
금융지원 문제도 중요한 현안이다.
재건축 사업에 제공되는 저금리 융자 지원 등을 리모델링 사업에도 적용해야 한다는 요구가 나온다.
리모델링은 일반분양 물량 확보에 한계가 있는 단지가 많아 공사비와 금융비용 부담이 사업성에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.
아울러 리모델링의 사업 특성을 반영한 별도 법률 제정과 인허가 절차 간소화 필요성도 제기되고 있다.
■ 주택공급 확대와 기존 주거환경 개선, 두 마리 토끼 잡을까
리모델링은 재건축에 비해 세대수 증가 규모가 제한적이라는 한계가 있다.
그러나 기존 주택을 활용해 주거환경을 개선하고 사업기간을 단축할 수 있다는 점에서 주택공급 정책의 보완 수단으로 활용될 가능성이 있다.
특히 재건축 사업성이 낮은 고용적률 단지와 2000년대 이후 준공된 공동주택을 중심으로 리모델링 수요가 확대될 수 있다는 전망이 나온다.
환경적 측면에서도 기존 구조물을 활용하는 리모델링은 전면 철거와 신축에 비해 건설폐기물 발생량과 자원 투입을 줄일 가능성이 있다는 점에서 주목할 만하다. 다만 실제 환경적 효과는 공법과 증축 규모, 자재 사용량 등에 따라 달라질 수 있다.
정부의 규제 개선이 사업 활성화로 이어지려면 공급 확대라는 정책 목표뿐 아니라 안전성 확보와 조합원 부담 완화, 환경적 지속가능성까지 함께 고려해야 한다.
재건축과 리모델링은 경쟁 관계만이 아니라 노후 주택의 특성과 지역 여건에 따라 선택할 수 있는 주거환경 개선 수단이다.
정부의 제도 개선이 실질적인 사업 추진력을 확보할 수 있을지, 리모델링이 주택공급 확대와 노후 공동주택 개선을 동시에 이끌 수 있을지 주목된다.
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