경기 남양주시 다산동 「힐스테이트 지금 디포레」의 시행사가 같은 시기 경기도교육청에는 지하1층 판매시설을 「중·소형 마트 예정」으로 제출하면서, 수분양자들에게는 「대형마트」 입점을 내세운 사실이 본지 취재로 확인됐다.
또 이 건물은 초등학교에서 약 48m 떨어진 교육환경보호구역 안에 있는데도 네 차례 분양광고 어디에도 이 사실이 적히지 않았고, 준공 전까지 다섯 차례 설계변경이 이뤄지는 동안 교육청에 교육환경평가서를 다시 낸 기록도 없는 것으로 드러났다.
본지가 입수한 경기도교육청 정보공개 자료(2026. 11. 11. 공개)와 시행사 측이 남양주시에 낸 1~4차 분양신고 서류, 상가 상담북, 영업 교육자료를 대조한 결과다.
■ 교육청엔 '중·소형 마트', 수분양자엔 '대형마트'
시행사 다산지금디앤씨가 2020년 8월 경기도교육청에 낸 「교육환경평가서」 10쪽과 132쪽에는 이 건물의 판매시설 용도가 「지하 중·소형 마트 예정」으로 적혀 있다. 같은 평가서 147쪽에서 시행사는 「학교가 대형판매시설 등과 인접하지 않을 것」이라는 항목을 인근 남양주양정초와 도농중 모두에 대해 「미부합」으로 스스로 평가했다. 학교 바로 옆 대형판매시설은 교육환경평가에서 불리한 요소였던 셈이다.
그런데 두 달 뒤인 2020년 10월 수분양자 상담에 쓰인 상가 상담북 지하1층 면은 판매시설을 「1개소 / 전용면적 약 791평」으로 소개하고, 「MD계획」란에 「대형마트 - 대기업 브랜드의 유통마트 유치계획」이라고 적었다. 그 옆에는 대형 할인점 「하나로클럽」 매장 입구 사진이 크게 실렸다.
시행사가 2020년 11월 30일 남양주시에 낸 1차 분양신고 분양광고(안)에도 「판매시설(대형마트) 및 문화집회시설(영화관) 등의 입점추진계획」이라는 문구가 들어갔다. 시공사 현대엔지니어링의 영업직원 교육자료(2020. 6. 8.)는 「지하1층 : 농협 하나로 마트 등 대형마트 유치예정」이라고 교육하면서, 같은 면에 「협의 중 사항으로 업체명 외부 홍보시 사용 불가」라고 표시했다.
반면 시행사가 작성한 사전영업 자료의 「MD계획」에는 판매시설 후보로 기업형 슈퍼마켓(SSM) 브랜드들이 올라 있었고, 업체 접촉도 「조율 예정」 단계였다.
판매시설은 2022년 6월 3차 설계변경으로 쪼개졌다. 대형마트가 들어설 수 있던 유일한 공간(판매시설1)은 약 691평에서 약 429평으로 줄었다. 분할 전에도 판매시설 전용면적은 합계 2,616㎡로, 매장면적 3,000㎡ 이상을 요건으로 하는 「유통산업발전법」상 대형마트 기준에 못 미쳤다. 시행사는 2023년 9월 수분양자들에게 설계변경 6건을 내용증명으로 알리면서 이 분할만 빠뜨렸다.
분양사기피해대책연합은 "교육청에는 중·소형 마트로 내고 수분양자에게는 대형마트를 내세워 계약을 받은 것은 처음부터 지킬 수 없는 약속으로 분양한 사기분양"이라고 주장했다.
■ "초등학교 품은 단지" 홍보하면서 보호구역은 뺐다
「건축물의 분양에 관한 법률」 시행령은 분양광고에 「교육환경보호구역 설정 여부」를 반드시 적도록 하고 있다. 그러나 시행사가 남양주시에 낸 1~4차 분양광고(안)(2020. 11. 30., 2021. 2. 1., 2022. 7. 7., 2023. 7. 24.)는 같은 조항에 나란히 있는 「용도지역·지구단위계획」은 네 번 모두 적으면서, 교육환경보호구역 여부는 한 번도 적지 않았다.
몰랐다고 보기는 어렵다. 시행사는 2019년 10월 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따라 교육환경평가서 승인을 신청했고, 2020년 3월 9일 경기도교육청 교육환경보호위원회에서 조건부 승인을 받았다. 이 법은 교육환경보호구역 안에서 연면적 10만㎡ 이상 건물을 지을 때 적용된다. 평가서 위치도에도 사업지가 양정초·도농중의 상대보호구역(학교 경계 200m) 안에 그려져 있다.
오히려 분양대행사의 영업 교육자료(2020. 8.)는 항공사진에 사업지와 양정초 사이를 「50m」로 표시하고 「초등학교를 품은 주거단지 → 향후 단지의 가치 및 시세 상승」이라고 적었다. 학교가 가깝다는 점은 판매에 활용하면서, 그로 인해 생기는 보호구역은 법정 광고에서 뺀 것이다.
상가 수분양자에게 보호구역은 호재가 아니다. 보호구역에서는 법이 정한 일부 업종이 금지돼 임차인을 들일 수 있는 업종이 줄어든다. 교육환경평가서도 이 사업구역에서 해당 금지행위·시설이 허용되지 않는다고 적고 있다.
■ 교육감 평가 없이 지은 '불법건축물'…교육청엔 "기록 없음"
이 건물은 교육환경평가 승인 뒤 다섯 차례 설계변경을 거치며 3층 영화관 일부가 근린생활시설로 바뀌고 지하 판매시설이 분할됐다. 「교육환경 보호에 관한 법률」 시행령은 학교용지에 인접한 건축물의 용도가 바뀌는 등의 경우 교육감에게 알리고 평가서를 다시 작성해 내도록 하고 있다.
그러나 경기도교육청은 분양사기피해대책연합의 정보공개 청구에 대해 ▲교육환경평가 변경승인신청서·변경평가서·처리 결과 ▲승인조건 이행확인 문서 ▲남양주시와의 협의 문서가 모두 「부존재」라고 회신했다. 2020년 승인 당시 붙은 조건인 「양정초 소음모니터링 지점 추가」와 「통학로 안전요원 재배치」가 지켜졌는지 확인한 기록도 없다는 뜻이다. 같은 법은 교육감이 승인 내용의 이행사항을 「확인하여야 한다」고 정하고 있다.
연합은 "시행사가 다섯 차례 설계를 바꾸면서 평가서를 다시 내 교육감의 평가를 받아야 했는데도 내지 않았고, 결국 교육감의 평가를 거치지 않은 설계대로 건물을 지었다"며 "수분양자들이 분양받은 이 건물은 교육환경법을 위반한 불법건축물"이라고 주장했다. 같은 법은 승인 없이 건축한 자 등을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다.
■ 분양사기피해대책연합 "즉시 시정명령·과태료"…해제 소송 변수로
연합은 13일 남양주시장에게 공문을 보내 교육환경보호구역 미기재에 대한 「건축물의 분양에 관한 법률」 제9조 시정명령과 과태료 부과를 즉시 해 달라고 요구했다. 같은 날 경기도교육감에게는 승인조건 이행 확인과 사후교육환경평가 명령, 평가 없이 변경 건축한 행위에 대한 고발을 요청했다.
시정명령이나 과태료 처분은 수분양자들의 계약 해제와 직결된다. 이 건물의 분양계약서는 분양사업자가 「건축물의 분양에 관한 법률」에 따른 시정명령이나 과태료 부과처분을 받으면 수분양자가 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있다. 대법원은 지난해 12월 분양광고 필수기재사항 누락으로 시정명령을 받은 사안에서 "위반사항이 반드시 중대할 필요는 없다"며 수분양자의 해제권을 인정했다(2025다215248).
연합 측은 신속한 처분을 촉구했다. 수분양자들이 분양계약상 매도인인 한국토지신탁을 상대로 낸 분양대금 반환 소송은 다음 달 18일 의정부지법 남양주지원에서 선고가 예정돼 있다.
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