리더경제
【부동산·주거경제】
집은 남는다는데, 왜 내가 살 집은 없을까…집값 격차 뒤 ‘세 가지 불일치’
미분양과 주거난이 공존하는 이유…가격·위치·입주 시점에서 찾다
같은 10% 상승에도 달라지는 자산 차액…상승률만으로 격차 설명 못 해
공급 계획에서 실제 입주까지…독자가 궁금한 열 가지 질문
리더경제 김지연 기자
보도시점: 2026년 10월 26일
공급·거래 통계 기준: 2026년 8월
집을 구하는 사람에게 필요한 것은 ‘전국 어딘가에 있는 집’이 아니다.
매달 감당할 수 있는 돈으로, 출근과 등교가 가능하고, 필요한 시기에 들어갈 수 있는 집이다. 이 가운데 하나만 어긋나도 지도 위의 수많은 아파트는 내 가족의 선택지에서 사라진다.
주택시장에서 미분양 걱정과 주거 불안이 함께 나오는 이유도 여기에 있다. 분양되지 않은 집이 있다는 사실과 내가 살 수 있는 집이 있다는 사실은 다르다.
집값 격차 역시 어느 지역이 몇 퍼센트 올랐는지만으로 설명하기 어렵다. 출발 가격이 다르면 같은 상승률에도 늘어나는 금액이 달라진다. 여기에 소득과 보유자금, 생활권의 제약까지 더해진다.
리더경제는 국토교통부가 9월 30일 발표한 ‘2026년 8월 주택통계 및 2025년 주택건설실적 통계 확정치’를 바탕으로 주거 문제를 둘러싼 열 가지 질문을 짚었다. 공급·거래 수치는 8월 기준이며, 10월 현재의 실시간 물량이나 가격을 의미하지 않는다.
■ 1. 집이 남는다는데, 왜 내가 살 집은 없을까?
핵심은 가격·위치·입주 시점이 동시에 맞아야 한다는 점이다.
예산이 맞아도 직장에서 너무 멀면 매일 이동하는 시간이 늘어난다. 자녀의 학교나 돌봄 때문에 이사 범위를 넓히기 어려운 가구도 있다. 반대로 생활권이 맞아도 매매대금이나 임대보증금을 마련하기 어렵다면 현실적인 선택지가 되지 못한다.
집의 총량과 가구가 실제로 선택할 수 있는 집의 수가 다른 셈이다.
다만 이러한 설명은 주거 문제를 이해하기 위한 분석이다. 이번 공급 통계만으로 특정 지역의 주택난이 얼마나 심한지, 원인이 무엇인지까지 확정할 수는 없다. 지역별 소득과 주거비, 가구 수, 주택의 상태 등을 함께 확인해야 한다.
■ 2. 미분양 6만 9,134호는 모두 빈집인가?
아니다. 미분양과 빈집은 같은 통계가 아니다.
국토교통부에 따르면 2026년 8월 말 전국 미분양 주택은 6만 9,134호다. 이 가운데 준공 후 미분양은 2만 8,080호다.
전체 미분양에는 공사가 끝나기 전의 물량도 포함된다. 따라서 전체 미분양을 모두 ‘당장 들어가 살 수 있는 빈집’으로 표현하면 오해를 낳는다. 분양계약 여부와 실제 거주·이용 상태도 구분해야 한다.
준공 후 미분양은 전체 미분양에 포함된 숫자다. 두 수치를 더해 남아 있는 주택의 규모를 계산해서도 안 된다.
독자가 먼저 확인해야 할 것은 ‘몇 채가 남았나’에 더해 ‘어떤 단계의 주택이 남았나’다.
■ 3. 완공된 미분양이 있다면 주택난은 저절로 풀릴까?
주택이 완성됐다는 사실만으로 모든 가구의 주거 문제가 해결되지는 않는다. 가격과 생활권, 필요한 주택의 조건이 맞아야 한다.
같은 국토부 자료에서 전체 미분양은 수도권 1만 9,136호, 비수도권 4만 9,998호다. 준공 후 미분양은 수도권 4,369호, 비수도권 2만 3,711호다.
이를 계산하면 비수도권이 전국 준공 후 미분양의 약 84.4%를 차지한다. 비수도권 전체 주택의 84.4%가 미분양이라는 뜻이 아니다. 분모는 ‘전국 준공 후 미분양’이다.
이 숫자는 남아 있는 분양 물량의 지역 분포를 보여 준다. 그러나 개별 가구의 직장과 학교, 예산에 맞는 집이 얼마나 있는지까지 알려 주지는 않는다.
같은 지역 안에서도 단지와 면적, 분양가격에 따라 사정이 달라질 수 있다. 미분양이 있다는 이유만으로 해당 지역 전체를 수요가 없는 곳으로 묶는 해석도 경계해야 한다.
■ 4. 집값 격차는 상승률만 비교하면 알 수 있나?
상승률과 원화 기준 가격 차액을 함께 봐야 한다.
실제 지역 통계가 아닌 가정으로 계산해 보자. 10억 원 주택과 3억 원 주택이 각각 10% 오르면 상승액은 1억 원과 3,000만 원이다.
두 주택의 가격은 11억 원과 3억 3,000만 원이 된다. 차액은 7억 원에서 7억 7,000만 원으로 늘어난다. 같은 상승률이지만 가격 차이는 7,000만 원 더 벌어진다.
반면 가격 배율은 약 3.33배로 같다.
따라서 ‘격차가 커졌다’는 표현에는 무엇을 비교했는지가 따라야 한다. 차액인지 배율인지, 어느 기간과 어떤 주택을 비교했는지 밝혀야 한다.
위 계산은 격차를 읽는 방법을 설명하기 위한 예시다. 실제 지역별 집값이나 최근 상승률을 뜻하지 않는다.
■ 5. 더 싼 지역으로 이사하면 문제가 해결될까?
집값과 함께 통근·돌봄 등 생활을 유지하는 비용을 계산해야 한다.
주거비를 줄였지만 교통비가 늘거나 돌봄을 새로 마련해야 한다면 가계의 실제 부담은 예상과 달라질 수 있다. 이동시간이 길어져 가족과 보내는 시간이 줄어드는 문제도 생길 수 있다.
반대로 일자리와 생활 기반을 함께 옮길 수 있다면 주거 선택의 폭이 넓어질 수 있다.
결국 ‘왜 더 싼 곳으로 가지 않느냐’는 질문만으로 주거 문제를 설명하기는 어렵다. 집을 옮기는 결정에는 가족의 하루 전체가 포함된다.
이는 특정 지역의 우열을 정하는 문제가 아니다. 가구마다 감당할 수 있는 비용과 이동 범위가 다르다는 뜻이다.
■ 6. 인허가가 늘면 당장 집 구하기가 쉬워지나?
인허가는 입주 가능한 주택의 완성을 뜻하지 않는다.
국토부 자료에서 8월 수도권 주택 인허가는 1만 5,470호로 전년 같은 달보다 105.6% 증가했다.
그러나 인허가와 착공, 준공은 서로 다른 단계다. 같은 달에 발표된 각 단계의 물량이 모두 동일한 사업들의 진행 과정을 보여 주는 것도 아니다.
인허가 증가는 향후 공급 가능성을 살펴보는 지표다. 실제 주거 안정으로 이어지는지는 착공 진행과 준공, 입주 일정 및 가격을 추가로 확인해야 한다.
계획 속 주택이 오늘의 선택지가 되기까지는 시간이 필요하다.
■ 7. 준공이 줄었다는 숫자는 어떻게 읽어야 하나?
한 달 실적인지 누적 실적인지, 무엇과 비교했는지부터 확인해야 한다.
국토부는 2026년 1~8월 전국 누적 준공 실적이 전년 같은 기간보다 27.2% 감소했다고 밝혔다.
이를 ‘8월 한 달 준공이 27.2% 줄었다’거나 ‘10월 입주 물량이 27.2% 줄었다’고 바꾸면 다른 이야기가 된다.
누적 준공 감소는 공급 상황을 점검할 근거다. 다만 이것만으로 특정 지역의 향후 집값이나 전셋값을 예측할 수는 없다.
해당 생활권의 입주 예정 물량과 기존 주택의 이용 상태, 수요 변화를 함께 살펴야 한다. 전국의 공급 흐름과 우리 동네의 입주 사정은 서로 다른 질문이다.
■ 8. 거래량이 줄었다면 집값도 떨어진 것 아닌가?
거래량 감소만으로 가격 하락을 판정할 수 없다.
8월 전국 주택 매매거래는 신고일 기준 4만 8,359건으로 전월보다 23.5% 감소했다. 이 숫자가 직접 보여 주는 것은 해당 기준에서 집계된 거래 건수가 줄었다는 사실이다.
가격의 방향을 확인하려면 별도의 가격지수와 실거래 내용을 살펴야 한다.
거래된 주택의 지역과 면적 구성이 달라지면 단순 평균 거래가격도 영향을 받는다. 서로 다른 주택들이 거래된 평균값만 비교하면 실제 가격 변화를 잘못 읽을 수 있다.
‘덜 팔렸다’와 ‘더 싸게 팔렸다’는 구분해서 확인해야 한다.
■ 9. 집을 사지 않고 기다리는 세입자는 부담이 없을까?
매매 시점을 늦춰도 거주 비용은 계속 발생한다.
세입자에게 중요한 것은 매매가격의 방향뿐 아니라 보증금 마련 비용과 월세, 관리비, 이사 비용이다. 매수를 검토하는 가구도 대출을 제외한 자기자금과 지속적인 상환 부담을 따로 계산해야 한다.
따라서 주거 선택을 ‘지금 사야 하나, 기다려야 하나’라는 양자택일만으로 설명하기 어렵다.
독자에게 필요한 질문은 ‘집값이 오를까’에 더해 ‘이 집에서 생활을 유지할 수 있을까’다.
이번 기사에 사용한 공급·거래 통계만으로 개인별 매수 시점이나 적정 대출액을 정할 수는 없다. 전월세 가격의 방향 역시 별도 자료로 확인해야 한다.
■ 10. 주거 안정 정책은 무엇으로 평가해야 하나?
공급 숫자가 실제로 거주 가능한 선택지로 이어졌는지를 살펴야 한다.
리더경제는 세 가지를 점검 기준으로 제안한다.
첫째, 필요한 생활권에 공급되는가.
둘째, 대상 가구가 가격과 보증금을 감당할 수 있는가.
셋째, 필요한 시기에 실제로 입주할 수 있는가.
이는 원자료를 토대로 제시하는 편집국의 분석 기준이다.
공급 확대의 필요성과 지역별 미분양 문제는 함께 살펴볼 수 있다. 다만 지역마다 수요와 공급의 조건이 다른 만큼 같은 처방이 같은 효과를 낼 것이라고 전제해서는 안 된다.
집값 격차를 취재할 때도 비싼 집의 가격표만으로 독자의 삶을 설명할 수는 없다. 내 소득으로 어떤 집을 선택할 수 있는지, 그 선택을 위해 무엇을 포기해야 하는지가 함께 드러나야 한다.
주거 안정은 가족이 다음 계약 만기를 앞두고도 일과 학교, 돌봄을 이어갈 수 있는가의 문제다.
‘집이 몇 채인가’라는 질문은 결국 ‘그 집에서 누가 살아갈 수 있는가’라는 질문으로 이어진다.
자료출처
1. 국토교통부 주택정책과
‘26년 8월 주택통계 및 ‘25년 주택건설실적 통계 확정치 공표
공표일: 2026년 9월 30일
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95092469
2. KDI 경제교육·정보센터
동일 국토교통부 발표자료 수록본 — 전국 미분양·준공·거래 등 수치 확인
https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=287561&pg=&pp=&topic=O
3. 건축공간연구원 건축도시정책정보센터
동일 국토교통부 발표자료 수록본 — 지역별 미분양 수치 확인
https://www.aurum.re.kr/Research/PostView.aspx?cpage=1&gid=0&mm=1&pid=33355&ss=1
통계·분석 안내
공급·거래 수치는 2026년 8월 기준이며 10월 실시간 현황을 의미하지 않는다. 최신 주간 가격 등락률은 이번 기사에 반영하지 않았다. 비수도권 준공 후 미분양 비중은 공표 수치로 계산했다. 10억 원·3억 원 주택의 상승 사례는 가정 계산이다. 가격·위치·입주 시점의 불일치와 정책 평가 기준은 리더경제 분석이다.
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